İstanbul'da küçük ve orta ölçekli yatırımcılar arsa bulamazken, büyük yatırımcılar da bu konuda zorluk çekiyor. Sektör temsilcileri yatırımcıların arsa için Tekirdağ, Kırklareli, Kocaeli, Yalova, Çanakkale gibi şehirleri tercih ettiğini belirtiyor.
İstanbul'un farklı noktalarında yapımına başlanan büyük projeler ve konut ihtiyacının sürekli artması şehirde boş arsa bırakmadı. Sektör temsilcileri, bu konudaki görüşlerini Anadolu Ajansı muhabirleriyle paylaştı.
Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, konuya ilişkin değerlendirmesinde, "İstanbul'da sorunsuz arsa kesinlikle yok" dedi. Küçük-büyük tüm arsa yatırımcılarının İstanbul'da arsa bulamadığını vurgulayan Ağaoğlu, "İstanbul'da problemsiz arsa olmadığı için de insanlar ellerindeki arsayı mümkün olduğu kadar değerlendirmeye çalışıyor. Makul bir fiyatlı, problemsiz bir arsa bulmak mümkün değil" diye konuştu.
Kentsel Dönüşüm Yasası'nın uygulanması gerektiğini dile getiren Ağaoğlu, ancak burada bazı eksikliklerin bulunduğunu söyledi
Ağaoğlu, arsa sahipleri ve alıcıların bağımsız gayrimenkul değerleme şirketlerine fiyat analizi yaptırması gerektiğinin altını çizerek, aksi takdirde piyasada hiçbir arsanın satılmasının mümkün olamayacağını kaydetti.
Ali Ağaoğlu, "Herkes kendi evini, arsasını maksimum ranta çevirme gayretinde ama deprem tehlikesi ve kentsel dönüşümün gerekliliği de belli bir şey. Konut satışları iyi gidiyor. Gayrimenkul ve yapı sektörü Türkiye'nin lokomotif sektörü olmayı sürdürecek" ifadelerini kullandı.
- "İstanbul'da 5 yıldır arsa sorunu var"
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım da İstanbul'da arsa sorununun son 5 yıldır olduğunu belirterek, "İstanbul'un taşı, toprağı altın' olan özdeyişimiz artık günümüzdeki arsa sorununu tam olarak ortaya koyuyor" dedi.
Arsa yatırımcısının artık şehir dışına yöneldiğini dile getiren Durbakayım, arsa arayışının Trakya bölgesinden daha çok doğuya doğru kaydığını düşündüğünü, su havzalarının ve tarım arazilerinin yer aldığı Trakya'da sınırlı olan arsa arzının artan talebi karşılayamayacağını vurguladı.
Durbakayım, "Arsa arayanların daha çok Anadolu yakasına, İstanbul'un sınır bölgelerine yöneldiğini ve buraları zorladığını gözlemliyoruz" diye konuştu.
Arsa spekülatörlerinin sürekli devrede olmasının arsa sahiplerinin birbirinden farklı ve gerçeğe uygun olmayan fiyatlar konuşmasına neden olduğunu anlatan Durbakayım, spekülatörlerin birbirinden çok farklı fiyatlar vermesinin arsa sahiplerinin 'bekle-gör' pozisyonu almasına sebebiyet verdiğini, arsa fiyatlarının astronomik seviyelere çıkmasının bile arsa sahiplerinin 'belki daha yüksek fiyata satabilirim' düşüncesinin önüne geçemediğini bildirdi.
Durbakayım, buna bağlı olarak fiyatların yüksek olmasından veya arsa sahiplerinin satışı ağırdan almasından dolayı arsa satışlarının oldukça yavaş bir seyir izlediğini söyledi.
- "Son yıllarda Tekirdağ'a ilgi katlanarak artıyor"
Tekirdağ'ın Kapaklı ilçesinde gayrimenkul danışmanlığı yapan Fatih Karatepe de il ve ilçe bazında arsaların hızla değer kazanmaya devam ettiğini söyledi.
Özellikle son yıllarda Çerkezköy, Kapaklı ve Saray bölgesine İstanbul'dan gelen yatırımcıların ilgi gösterdiğini ifade eden Karatepe, bu konuda arsa almak veya yatırım yapma konusunda bilgi almak için bölgeye gelenlerin sayısının katlanarak arttığını aktardı.
Karatepe, "5 yıl önce 25 bin liraya alınan bir arsa şu anda 100 bin lira. Yani 5 yılda yüzde 300 artmış fiyatlar. Ama bölgede bina yapılabilecek bir arsayı halen 100 bin lira civarında bir tutara almak mümkün. Birkaç yıl içinde bu fiyatlara arsa bulunamayacağını düşünüyorum. Çünkü fiyatlar İstanbul'un batısındaki bölgeler gibi hızla artmaya başladı" diye konuştu.
- "Beylikdüzü'nde 7 yıl önce 50 bin lira olan arsalar bir milyon lira"
Beylikdüzü'nde emlakçılık yapan Sedat Çavuşoğlu ise arsaların en hızlı tükendiği yerlerden birisi olan ilçede neredeyse yatırımlık arsa kalmadığını söyledi.
İlçede sadece Kavaklı ve Gürpınar mahallelerinde imara açık arsa kaldığını belirten Çavuşoğlu, şu anda imara kapalı arsaların fiyatlarının bile çok yüksek olduğunu kaydetti.
Çavuşoğlu, şu anda arsaların metrekare fiyatın en uygununun 2 bin 500 lira civarında olduğunu ifade ederek, Beylikdüzü'nde imarlı bir arsanın fiyatının 800-900 bin liradan başladığını aktardı.
Artık arsa yatırımcısının ilçeye uğramadığını kaydeden Çavuşoğlu, "Burada çok hızlı bir gelişme oldu. Mesela 7 yıl önce 50 bin lira olan arsalar şu an neredeyse bir milyon liradan satılıyor. 5 yıl önce 40-50 bin liraya Yakuplu, Kavaklı bölgesinden arsa alınabiliyordu. Ama artık mümkün değil. İmara kapalı arsa bile bulamazsınız bu fiyatlara. Yatırımcılar artık Silivri, Arnavutköy'e yöneliyor ama buralarda da arsa yok. Trakya'ya gidiyorlar" diye konuştu.
- Yıldırım: "Küçük ve orta yatırımcılar İstanbul'dan çoktan gitti"
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım da İstanbul'da bütün yatırımcıların arsa bulmada sıkıntı çektiğini belirterek, "5-6 yıldır biz bunu görüyorduk. Biz yıllar önceki öngörülerimizin haklı olduğunu görebiliyoruz şu an" dedi.
Yıldırım, Trakya'ya yönelik ulaşım, raylı sistem, liman projelerinin bölgenin değerini daha da artırdığını kaydederek, Tekirdağ'dan Yalova'ya deniz taşımacılığı, hızı tren gibi projelerin fazlasıyla dikkati çektiğini vurguladı.
Projelerin bitmesiyle Yalova, Trakya gibi bölgelerin daha da önemli hale geleceğini dile getiren Yıldırım, "Bu bölgeler endüstriyel açıdan da değerlenecek. Aslında küçük ve orta arsa yatırımcısı çoktan gitmeye başlamıştı İstanbul'dan. Burada üzerinde proje geliştirmeye başlayacağınız araziyi bulmak bile çok zor. Yatırımcı sadece Tekirdağ, Kırklareli değil İzmit, Balıkesir, Yalova, Çanakkale'ye gidiyor. Buralardaki bazı bölgeler 3-4 kat değer kazanmış olsa da henüz İstanbul'un çok çok gerisinde" diye konuştu.
- "Proje geliştirmek için artık arsayı satın alma modeli neredeyse hiç tercih edilmiyor"
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise İstanbul'da merkezde olup da imarı proje geliştirmeye uygun arsa bulmanın oldukça zor olduğunu belirterek, merkezden uzak noktalarda arsa bulmanın mümkün olduğunu söyledi.
Trakya'nın bireysel arsa yatırımcıları tarafından tercih edilen önemli bölgelerden olduğunu vurgulayan Maya, "Silivri, Çatalca, Çorlu, Ergene arasında tarla veya tarladan arsaya yeni dönüşmekte olan yerler, imar planları yeni çıkmış veya çıkma hazırlığı içinde olan bölgelerin yatırım için tercih edildiğini görüyoruz. Nitekim arsayı alan bireysel yatırımcı bir süre bekledikten sonra burayı üzerine bir kar ekleyerek satabiliyor. Buradaki alım rakamları için de farklı bütçelere hitap eden büyüklükleri bulabiliyorsunuz" diye konuştu.
Maya, arsa satımında yüksek fiyat taleplerine ilişkin, değerleme firmaları aracılığıyla gerçek değerin rahatlıkla öğrenilebileceğini kaydetti.
Türkiye'de özellikle merkezi alanlarda bir proje geliştirmek için artık arsayı satın alma modelinin neredeyse hiç tercih edilmediğini dile getiren Maya, "Sebebi meblağ büyüklüğü ve nakit çıkışı. Bir anda bu büyük meblağı cebinizden çıkartmaktansa, kat karşılığı, hasılat paylaşımı gibi metotlarla arsayı almadan bir nevi arsaya ve riske arsa sahibini de ortak ederek nakdi de cebinizden çıkartmadan projenizi geliştirebiliyorsunuz" dedi.
Maya, satışa çıkarılan arsaya fazla ücret talep edildiyse oranın hemen satılamadığını aktardı.
Makbule Maya, İstanbul'dan ümidini kesen arsa yatırımcısının ilk tercihinin gelişime açık ve İstanbul'a yakın bölgeler olduğunu belirterek, "Yalova ve Trakya gibi bazı gelişme beklentilerinin arsa alım satımlarına döndüğü ilk bölgeler olarak İstanbul'a da yakınlığı ile öne çıkabiliyor" diye konuştu.
- "Yeterli arz olmadığı için arsa fiyatları artıyor"
Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan da İstanbul'da proje geliştirecek arsa bulmanın zorlaştığını belirterek, müteahhitlerin proje geliştirmek için oluşturdukları talebin, yeterli arz olmadığı için arsa fiyatlarının artmasına neden olduğunu söyledi.
Şu anda Türkiye'de yıllık ortalama 850 bin konut ihtiyacı olduğunu kaydeden Uyan, "Ancak herkesin görmezden geldiği önemli bir gerçek var; talep ağırlıklı olarak orta ve alt gelir grubundan geliyor. Maalesef inşaat sektörü artan arsa maliyetleri ve yeni KDV oranları yüzünden bu gerçeğe yönelik bir çalışma yapamıyor. İstanbul'da açılan 17 dönüm arsa ihale edildiğinde 45 müteahhidin başvurduğunu görüyoruz. Hal böyle olunca fiyat da otomatikman yüz milyonlarla ifade ediliyor" diye konuştu.
Uyan, İstanbul'da arazi geliştirmenin tek yolunun "atıl durumdaki hazine arazilerinin devlet eliyle dar gelirli vatandaşlar için konut inşasına ayrılacak şekilde imara açılması" olduğunu ifade etti.
AA