Ev fiyatları ile birlikte yükselişe geçen kiralar, ev sahiplerinin eski kiracıları ile aralarına girdi. Eskiden kötü kiracı örnekleri duyulurken, bu dönemde kötü olma sırası ev sahiplerine geçti. Kira artışlarından iştahı açılan ev sahipleri kontrat dönemi gelmeden zam yapmak istemekten tutun da yalan ile kiracıyı evde çıkarmak olsun bir çok yöneteme başvururken, en çok görülen ise kanuni kira artış oranının çok çok üzerine çıkılması.
Kira artış oranı nedir? Nasıl hesaplanır?
TÜİK, Mart 2022 enflasyonunu yüzde 61,14 olarak açıklarken, bu bir önceki yılın aynı ayına göre artış oranı oluyor. Kira artış oranında da devreye 12 aylık ortalama giriyor ki bu Nisan 2022 için yüzde 29,88 olarak açıklanmıştı.
Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor.
“Kanunda ya da sözleşmede TEFE ifadesinin kullanılan hükümleri, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak değerlendirmek gerekir”
Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Umut Yeniocak, kira sözleşmelerinde artış oranı olarak sıkça kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülünün kanundaki düzenlemeler karşısında, geçerli bir artış anlaşması olup olmadığının dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
TEFE diye bir istatistik türünün artık kalmadığını söyleyen Yeniocak, bunun yerine Yurt İçi Üretici fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranının kullanıldığına dikkat çekti. Doç. Dr. Umut Yeniocak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kira artış oranlarına sınırlama getirdiğini belirterek, buna göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde meydana gelen 12 aylık ortalama değişim oranının, kira bedelinde uygulanabilecek tavan artış miktarı olarak belirlendiğine değindi.
Sonuç enflasyonun üzerinde çıkıyor
Sözleşmelerde alışılagelmiş kalıp olarak kullanılan “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü hesap edildiğinde ise, ortaya çıkan sonuç, üst sınır olan TÜFE’nin üstünde olduğunu söyleyen Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Çünkü ÜFE oranı uzun yıllardır hep TÜFE’nin üstündedir. Böylece ÜFE + TÜFE bölü iki hesabını yaptığınızda çıkan sonuç TÜFE’nin yani kanundaki tavan artış miktarının üzerinde olmaktadır. Bu sebeple, sözleşmelerde geçen “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü, kanundaki sınırlamayı aştığı için geçersizdir. Bu maddenin bulunduğu sözleşmelerde artış oranı olarak, yine tavan miktar olan TÜFE oranı uygulanacaktır” açıklamalarında bulundu.
Doç. Dr. Umut Yeniocak, öte yandan, konuyla ilgili olarak Ocak 2019’da yürürlüğe giren iki kanun değişikliğini de gözden kaçırmamak gerektiğine dikkat çekti.
Yeniocak, “Birincisi, kira artış oranı olarak belirlenen TÜFE kriteri, 2019’dan önce ÜFE şeklindeydi. Dolayısıyla “TEFE / TÜFE ortalaması” veya “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülü aslında 2019’dan önce geçerliydi. Ocak 2019’dan bu yana ise bu formül, üst sınır olan TÜFE’yi aştığı için geçersizdir. TÜFE uygulanır” dedi.
Umut Yeniocak, “İkinci değişiklik ise, kira artışına TÜFE sınırlaması getiren Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmişse de sonradan bu tarih de Ocak 2019’a çekildi. Böylece, konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tamamı için kira artışlarına TÜFE üst sınırı getirilmiş oldu. Ocak 2019’dan önceki dönemlerde ise, Yargıtay uygulamasına göre, sözleşmedeki artış oranı neyse, herhangi bir sınırlama uygulanmaksızın, bu artış oranının uygulanması gerekir” diye konuştu.
"Kimse 'benim sözleşmem eski tarihli olduğu için bu yeni kural değişikliğinden etkilenmez' demesin"
Umut Yeniocak, Ocak 2019’da yürürlüğe giren bu kuralların, eski tarihli kira sözleşmelerine de kendiliğinden uygulanacağını, bunun, herkesin dikkat etmesi gereken en önemli nokta olduğunu ifade etti. Umut Yeniocak, “Yani kimse 'benim sözleşmem eski tarihli olduğu için bu yeni kural değişikliğinden etkilenmez' demesin. Kira artışına sınırlama getiren bu yeni kurallar, hiçbir ek protokol ve benzeri bir müdahaleye gerek olmaksızın eski tarihli sözleşmelere de kendiliğinden uygulanır.” şeklinde ifade etti.