Ev sahipleri sevinçten havalara uçarken kiracılar da dizlerini dövmeye başladı. Milyonlarca ev sahibini ilgilendiren karar geldi. Kiracıların kaçarı yok. İşte ev sahiplerine sevindiren o karar…
Ev sahibi ve kiracı tartışmalarına son noktayı koyacak karar geldi. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 esas sayılı dosyasında kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren emsal niteliğinde bir karara imza attı. Ev sahipleri “uyarlama davası” yoluyla kira bedellerine 5 yıl içinde değiştirme hakkına sahip olacak. Orkun Kumkuoğlu'nun doğrultu haberinde yer alan açıklamalar doğrultusunda ev sahiplerinin kira bedellerini 5 yılın ardından güncelleyebilme hakkına sahip olduğu belirtildi. Karar ile birlikte kira tespit davasının alternatif bir seçeneği olduğu ortaya çıktı.
Kiracı ev sahiplerini ilgilendiren yeni kararlar doğrultusunda iki farklı dava türünün olduğu belirtildi. Bu davalardan ilki kira tespit davası olarak bilinmektedir. 5 yıllık sürecin ardından emsal kira bedelleri doğrultusunda kira bedellerini güncelleyen bir dava türü olduğu ifade edildi.
Kira tespit davasının kira uyarlama davasında kiralanan konutun niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki imar, ticaret, vergi, amortisman, ekonomik kriz, doğal afet veya kur değişiklikleri gibi faktörler göz önüne alındığında kira bedelinin yeniden uyarlandığı bir dava olarak biliniyor. Bu kapsamda adliye mahkemesinin kararı ev sahipleri için bir avantaj olarak görülse bile bazı riskleri de beraberinde getirmektedir.
Yeni karar doğrultusunda gelecek dönemlerde Yargıtay’ın Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı tavır koyması durumunda ev sahiplerinin de hukuki bir belirsizlikle karşı karşıya kalabileceğinin altı çizildi. Yargıtay'ın daha önce verdiği kararlar göz önüne alındığında Bölge Adliye Mahkemesi ile uyuşmayan kararların ev sahiplerini zor durumda bırakabileceği vurgulandı.
Kira uyarlama davası ile birlikte davacının kaybetmesi durumuna karşılık avukatlık ücretleri, dava masrafları ve bilirkişi ücretleri gibi giderlerin de davacı ev sahibinin cebinden çıkması gibi sorunların da ortaya çıkabilecek aktarıldı. Ev sahiplerinin riskleri göz önüne alındığında hukuki süreçte karşı karşıya kalabilme ihtimalinin olduğuna da değinildi.
Bölge adliye mahkemesi kararı doğrultusunda kira bedeli 8.400 TL olarak belirlenen bir evin gerçek değerinin 25.000 TL olduğunu iddia eden bir ev sahibinin Bilirkişi incelemesi ile araştırıldığı belirtildi. Yargıtay’da enflasyon sebebiyle 1500 TL'den 4.500 TL çıkan bir kira artışında uyarlama davasına gidilebileceğinin altı çizildi. Borçlar Kanunu kapsamında iki tarafında öngörmediği olağanüstü durumların ortaya çıkması ile birlikte borçlu taraf mevcut sözleşmenin yeni koşullar üzerinden uyarlanması talebinde bulunabilecek.
Bölge adliye mahkemesi kararı doğrultusunda ‘evin kullanımı tahsis etme borcu altında olan ev sahibi’ için kullanılacak. Bu kullanım bazı güncel Yargıtay kararlarında da kullanım alanı buluyor. Kumkuoğlu tarafından yapılan açıklamalar doğrultusunda belirtilen örnekleme şu şekildedir:
"Kiracı açısından risklere gelecek olursak, en büyük risk davanın kabul edilmesi durumunda davanın açıldığı tarihten itibaren talep edilen bedel üzerinden borçlanılması olacak. Örneğin, kira bedelinin 20 bin lira olduğu bir davada 8 bin lira kira ödeyen kiracı, 10 aylık bir sürenin sonunda karar aleyhine çıkarsa, aradaki fark olan 12 bin lirayı, 10 aylık karşılığı olan 120 bin lira civarında bir miktar olarak ev sahibine ödemek durumunda kalacak."