M­o­r­t­g­a­g­e­ ­T­a­h­m­i­n­l­e­r­i­:­ ­B­u­g­ü­n­k­ü­ ­E­n­f­l­a­s­y­o­n­ ­R­a­p­o­r­u­ ­M­o­r­t­g­a­g­e­ ­F­a­i­z­l­e­r­i­ ­A­ç­ı­s­ı­n­d­a­n­ ­N­e­ ­İ­f­a­d­e­ ­E­d­i­y­o­r­?­

Gıda, konut, benzin, kamu hizmetleri ve diğer malların maliyetlerindeki değişiklikleri ölçen Şubat ayı Tüketici Fiyat Endeksi arttı %3,2 son 12 ay içinde. Piyasalar ve uzmanlar bu rakamın bu civarında olmasını bekliyordu %3,1.

Peki enflasyonun ne alakası var ipotek oranları?

Tarihsel olarak bakıldığında, enflasyon yükselip düştüğünde ipotek faizlerinin de onu takip etme eğiliminde olduğu belirtiliyor. Logan Mohtashami, HousingWire'ın baş analisti. “Enflasyonun büyüme hızı son zamanlarda yavaşlamış olsa da, ipotek piyasası hâlâ stresle uğraşırken ipotek faizleri hâlâ çok yüksek” dedi.

Daha soğuk enflasyon ve Fed'in faiz indirimleri ipotek oranlarının düşmesine yardımcı olun bu yıl. Ancak bugünün verileri olabilir yoldaki bir başka engel oraya gitmek için.

Enflasyon konut kredisi faizlerini nasıl etkiliyor?

Enflasyon, temel mal ve hizmetleri daha pahalı hale getirir ve doların değerinin ve satın alma gücünüzün düşmesine neden olur.

Enflasyonun doğrudan etkisi olmasa da ipotek oranlarıMortgage faiz oranlarının belirlendiği tahvil piyasasını etkiliyor. Yüksek enflasyon, yatırımcıların ipoteğe dayalı menkul kıymetlere olan talebini azaltarak, bu tahvillerin fiyatlarının düşmesine ve ipotek oranlarının artmasına neden oluyor.

Enflasyon kontrol ediliyor Federal Rezerv'in para politikasıözellikle federal fon oranındaki ayarlamalar yoluyla. Enflasyonist baskıları hafifletmek ve ekonomiyi yavaşlatmak için Fed, son iki yılda faiz oranlarını 11 kez artırdı ve enflasyonun 2022 zirvesi olan %9,1'den aşağı çekilmesine yardımcı oldu.

Bu agresif faiz artırım stratejisinin ipotek piyasası üzerinde de dolaylı ama dikkate değer bir etkisi oldu ve konut kredisi faizlerinin rekor seviyelere yükselmesine neden oldu.

Sonuçta ipotek oranları, enflasyon ve tahvil getirileri gibi bir dizi piyasa faktörünün yanı sıra kredi puanınız ve geliriniz gibi kişisel mali faktörlerden etkilenir.

“Enflasyon düşüyorsa ipotek faizleri de düşecek, ancak aynı hızda veya derinlikte olmasa da tüketicinin nihai faiz oranına katkıda bulunan başka faktörler de var” dedi Keith Gumbingeripotek sitesi HSH.com'un başkan yardımcısı.

Enflasyon oranı ev fiyatları açısından ne anlama geliyor?

Enflasyon ipotek piyasasını etkilese de ev fiyatlarıyla doğrusal bir korelasyon yoktur. Örneğin ev fiyatları enflasyondan daha hızlı artıyor: Ocak 2024'te geçen yıla göre %5,1 arttı. Redfin'den veriler.

Ayrıca ne zaman ipotek oranları Yüksek olması ve konuta olan talebin az olması bazen ev fiyatlarının düşmesine neden olabiliyor. Ancak günümüz piyasasında bu gerçekleşmiyor; ev fiyatları aynı kaldı stok eksikliği nedeniyle yüksek.

Ev fiyatları ve kira maliyetleri çoğu zaman aynı doğrultuda hareket etse de diğer zamanlarda aynı yönde hareket etmiyor. karşılanabilirlik (veya karşılanabilirlik eksikliği) konut piyasasının durumu şunlara bağlı olabilir: ipotek oranlarıinşaat maliyetleri ve diğer birçok değişken.

Tüketici Fiyat Endeksi barınma maliyetlerinin yıldan yıla %5,7 oranında arttığını ölçtü. Buna göre Rob Cook Discover Ev Kredileri'nin barınma CPI ölçüsü üç bileşeni içeriyor: tüketicilerin kira için ödediği miktar; otel gibi ev dışındaki konaklama masraflarının maliyeti; ve bir ev sahibinin evini kiralamak isteyebileceği miktar.

Yani aylık enflasyon raporunda yer alan konut endeksi, konut fiyatlarındaki değişimi doğrudan ölçmüyor ve konutların gerçek değerini temel almıyor. Ölçer potansiyel kira değerlerine göre konut fiyatları (aynı zamanda mülk sahiplerinin eşdeğer kirası olarak da bilinir).

“TÜFE, tüketicilerin satın aldığı bir dizi mal ve hizmetin fiyatlarının bir ölçüsüdür” dedi David WesselBrookings Enstitüsü'ndeki Hutchins Mali ve Para Politikası Merkezi'nin direktörü. “Evimin değeri %10 arttığında daha zenginim ama bu tükettiğim mal ve hizmet sepetinin maliyetini artırmıyor.”

Bugünkü enflasyon verileri konut kredisi faizleri açısından ne anlama geliyor?

Konut kredisi faiz oranlarının yıl içinde düşmesi bekleniyor. Büyük konut otoritelerinin çoğu ortalama oranı talep ediyor 30 yıllık sabit ipotek 2024'ün sonuna kadar %6'ya yakınbugün olduğundan neredeyse tam bir puan daha düşük.

Ancak bu tahminler daha soğuk enflasyon ve daha düşük federal fon oranı beklentileriyle bağlantılı.
Yılbaşından bu yana bazı aksaklıklar yaşandı. Şubatta, Güçlü enflasyon ve istihdam verileri ortalama ipotek faizlerini yüzde 7'nin üzerine çıkardı. Şu ana kadar Mart ayında ortalama konut kredisi faiz oranları oranlar son zamanlarda düşmeye başlasa da çoğunlukla %7 ile %7,25 arasında sabit kaldı.

Bugünkü veriler beklenenden biraz daha yüksek olduğundan (büyük ölçüde gaz fiyatlarındaki artışa bağlı olarak), konut kredisi oranlarının yakın vadede yükseldiğini görebilirdik. Wessel'e göre yüksek enflasyon, bazı Fed yetkililerinin faiz oranlarını düşürmek için daha uzun süre bekledikleri yönündeki iddiayı güçlendirebilir.

Fed ne zaman faiz indirecek?

Merkez bankasının Federal Açık Piyasa Komitesi önümüzdeki hafta 19-20 Mart tarihleri ​​arasında toplanacak. Enflasyonun sürekli olarak soğuma işaretleri göstermesi nedeniyle Fed'in yeni bir faiz artırımı yapması beklenmiyor.

Ancak enflasyon hâlâ Fed'in yıllık %2'lik hedef oranının üzerinde olduğundan yatırımcılar Fed'in bugünkü enflasyon raporuna nasıl tepki vereceğini ve Fed'in enflasyonla ilgili herhangi bir ipucu verip vermeyeceğini yakından takip edecek. Bu yıl faiz indirimine giden yol.

Fed'in zaten faiz indirimi yapması gerekirdi. Ancak şu anda Haziran ayı en iyi tahmin.

Logan Mohtashami
HousingWire'da baş analist

Fed'in faiz indiriminin takvimi belli oldu ekonomik verilere bağlıözellikle daha düşük enflasyon ve daha zayıf bir işgücü piyasası (daha yavaş ücret artışı, daha yüksek işsizlik oranı veya her ikisi anlamına gelir). Pek çok uzmanın Fed'in ilk faiz indirimini uygulamasını beklediği 11 Haziran – 12 Haziran FOMC toplantısı öncesinde üç enflasyon raporu daha yayınlanacak.

“Fed'in zaten faiz indirimi yapması gerekirdi. Ancak şu anda Haziran ayı en iyi tahmin” dedi Mohtashami. “Ekonomik veriler zayıflarsa veya enflasyon düşündüklerinden daha hızlı düşerse Mayıs ayı iyi bir başlangıç ​​noktası olabilir.”

Yazdan önce faiz indirimlerini görebilsek de son birkaç aydan elde edilen veriler ekonominin pek çok kişinin beklediğinden çok daha dayanıklı olduğuna işaret ediyor. Gumbinger'e göre, konut piyasası dışında ekonomi yüksek faiz oranlarının ağırlığı altında sıkıntı çekmiyor, dolayısıyla Fed'in faiz oranlarını hızlı veya ciddi bir şekilde düşürmek için acelesi yok.

Fed faiz oranlarını ne zaman düşürmeye karar verirse versin, ipotek faiz oranlarında ani veya dramatik bir düşüş beklemeyin.

Cook, “Herhangi bir değişiklik mütevazı ve kademeli olacak” dedi. “Hiç kimse 2020'de gördüğümüz tarihi düşük oranlar olan 21'e geri dönüş beklememeli.”