E­v­ ­H­a­c­k­i­n­g­ ­A­i­l­e­m­i­n­ ­N­e­t­ ­D­e­ğ­e­r­i­n­i­ ­4­0­0­ ­B­i­n­ ­D­o­l­a­r­ ­A­r­t­t­ı­r­d­ı­.­ ­ ­V­e­ ­H­e­n­ü­z­ ­B­i­t­i­r­m­e­d­i­k­

2003 yılında kocam ve ben, Chicago'nun hareketli şehir merkezinin hemen güneyindeki bir mahalle olan South Loop'taki ilk apartman dairemizi satın aldık. Harika şehir manzarasına sahip, tek yatak odalı, kompakt, Junior bir odaydı ve Michigan Gölü'ne sadece 10 dakikalık yürüme mesafesindeydi.

On yıl orada yaşadıktan sonra burayı yatırım amaçlı gayrimenkule dönüştürdük ve kiralamaya başladık. Kira borcumuzu ödememize yardımcı oluyor ipotek ve mülk masraflarının bir kısmını karşılar.

Genç bir çift olarak, gelirimizi artırmamıza ve yaşam giderlerimizi önemli ölçüde azaltmamıza yardımcı olacak yeni bir mali yola girdiğimize dair hiçbir fikrimiz yoktu: ev hackleme.

Şu anda sahip olduğumuz dört mülkün tümü, birincil konutumuzu kiralık hale getiren bir ev hackleme stratejisi kullanılarak satın alındı. Her ne kadar bir evden diğerine taşınmak benim en sevdiğim eğlence olmasa da – özellikle de artık iki çocuğumuz olduğu için – bu şekilde emlak portföyümüze birden fazla mülk ekleyebildik.

Artık iddialı finansal hedeflerimize doğru ilerleyen ev hackleme meraklılarından oluşan bir çevrenin parçasıyız. Her ev korsanının farklı bir yaklaşımı olsa da ortak bir noktamız var: En büyük varlığımız olan evlerimizi gelir elde etmek veya bazı durumlarda bedava yaşamak için kullanmanın yollarını arıyoruz.

Ev hackleme nedir?

Çoğu ev sahibi için birincil ikametgahımız en değerli varlığımızdır. Değer kazanan evlerimize ve Eşitlik zamanla büyüyor. Ancak evlerimiz aynı zamanda en büyük giderimizdir. Bir için ödeme ipotekbakım ve onarımlar her ay kaynaklarımızı tüketiyor.

Ev hackleme terimi kulağa biraz suç teşkil eden bir girişim gibi gelse de popüler (ve son derece yasal) bir stratejidir. Özetle, ev hackleme, konut mülkünüzü zenginlik oluşturmak için gelir getirici bir varlığa dönüştürmenin bir yoludur. Ev hackleme, evi ters çevirmekten farklıdır; yenilemek ve satın aldığınızdan daha yüksek fiyata satmak amacıyla bir tamirci üst satın aldığınızda.

Programın ortak sunucusu Mindy Jensen, “Ev hackleme, birincil ikametgahımı para kazanma makinesine dönüştürüyor” dedi. BiggerPockets Para podcast'i. Jensen'in ev hackleme yolculuğu, ilk dairesini satın alıp boş yatak odasını kardeşine kiraladıktan sonra başladı. Daireyi yeniledi ve dört yıl sonra satarak 25.000 dolar kar elde etti.

Bu deneyime dayanarak Jensen, ev hacklemenin ileriye giden yol olduğuna ikna oldu. 2018'den bu yana, ev hacklemesi de dahil olmak üzere parayla ilgili çok çeşitli konularda bilgilendirici ipuçlarıyla podcast izleyicilerini büyüledi.

Her şeyi birbirine bağlayacak kullanışlı bir ifadeniz olmasa bile muhtemelen ya daha önce ev hacklemişsinizdir ya da hackleyen birini tanıyorsunuzdur. Bir ev sahibinden bir oda kiraladıysanız, diğerinde yaşarken dubleks bir daire kiraladıysanız ya da bir ücret karşılığında bir arkadaşınızın kanepede sörf yapmasına izin verdiyseniz, ev hackleme deneyiminiz var demektir.

Ev hackleme yolculuğumuz

Son 20 yılda ev hackleme, sahip olduğumuz kiralık mülklerin sayısını artırmamıza olanak tanırken, aynı zamanda binlerce dolar tasarruf etmemizi de sağladı. peşinat Ve kapanış masrafları.

Bir yatırım portföyü oluşturmanın daha yavaş bir yolu olmasına ve istediğimden daha sık yer değiştirmeyi gerektirmesine rağmen, ev hackleme bir oyun değiştirici oldu. Yatırım deneyimi olan kişilere yönelik, bazıları birçok bankanın sunduğundan daha esnek koşullara sahip kredi programlarına hak kazanıyoruz. Aynı zamanda azaltmamıza da yardımcı oldu. yıllık vergi faturası çünkü mülkle ilgili harcamaların bir kısmını vergi sezonunda düşebiliyoruz.

🏠 İlk özellik: İlk küçük dairemizi 2003 yılında 167.000 $'a satın aldık. Peşinat ve kapanış masrafları için yaklaşık 8.000 $ tasarruf etmiştik, dolayısıyla nispeten uygun fiyatlıydı. Buranın birincil konutumuz olmasını amaçladık, ancak başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkul olarak satın almış olsaydık, yalnızca peşinat için 25.000 dolardan fazla para bulmak zorunda kalacaktık. Bunun nedeni, yatırım amaçlı gayrimenkul kredisi için onay alma kriterlerinin çok daha katı olması ve çoğu kredi verenin, yatırımcıların en az %20 peşinat vermesini istemesidir.

10 yılı aşkın süredir bizden sonra taşınan kiracılardan kira topluyoruz. Her ne kadar kira geliri henüz apartman dairesinin ipotek, emlak vergileri ve ev sahipleri derneği değerlendirmeleri gibi tüm masraflarını karşılamamış olsa da, onu kiralık mülk olarak kullanmanın, özellikle de ipoteğin ödenmesinde ve konut kredisinin azaltılmasında büyük fayda sağladık. borcumuz.

🏠🏠 İkinci özellik: 2013 yılında apartman dairesinden taşındığımızda 135.000 dolara iki yatak odalı bir şehir evi satın aldık. Bu biraz daha zorluydu. Şehir evinde sızdıran bir buzdolabı vardı ve gözetimsiz sızıntı parke zeminlerde bir delik bıraktı. Orada yaşarken buzdolabını tamir etmek, mutfağın zeminini döşemek ve diğer tadilatlarla ilgilenmek biraz zahmetliydi. Ancak üç yıl sonra yeniden finansman sağlayabildik ve nakit çekebildik.

Ev tadilatları ve mülk değerlemelerinin ardından şehir evine 220.000 dolar değer biçildi ve kiracılardan aldığımız kira tüm masraflarımızı karşılıyor.

🏠🏠🏠 Üçüncü özellik: Özsermayemizden yararlanarak, 2021'de üçüncü ev hackleme mülkümüzün yenileme maliyetlerini karşılamaya yardımcı olacak yeterli parayı bulduk: Wisconsin'de göl kıyısındaki bir tatil kasabasında tek ailelik bir ev.

Şu anda Wisconsin'deki evimizi ana ikametgahımızdan kısa süreli tatil kiralamasına dönüştürme sürecindeyiz. İdeal olarak ailem, turizmin yoğun olmadığı sezonlarda evin tadını çıkarabilir.

🏠🏠🏠🏠 Dördüncü özellik: Geçen yıl, en son ev satın alımımızı gerçekleştirdik: Chicago'nun gelecek vadeden bir mahallesinde büyük potansiyele sahip, iki üniteli, çok aileli bir mülk; sonunda ilk kez bir kiracıyla aynı alanı paylaşacağız. . 130.000 $'lık satın alma fiyatını ve 185.000 $'lık yenileme bütçesini tek bir FHA 203(K) kredisine aktarıyoruz.

Bu mülkteki birimlerden birini en az bir yıl (veya muhtemelen daha uzun bir süre – taşınmaktan bıktım) ana ikametgahımız olarak kullanacağımız için %3,5 peşinat ve hibe almaya hak kazandık. toplam cepten kapatma maliyetimiz 6.000 doların biraz üzerine çıktı. İkinci üniteyi kiracılara aylık yaklaşık 1.650 $ kira karşılığında kiralayarak ipotek ödememizi yarı yarıya azaltacağız.

Devamını oku: Para Kaygısı mı? İşte Finansmanımı Akıllıca Kullanmak İçin Uyduğum Uzman Tavsiyeleri

Ev hackleme mali durumumuzu nasıl iyileştirdi?

Genel olarak, ev hacklemenin mali durumumuz üzerinde olumlu bir etkisi oldu. Bu stratejiyi kullanarak net değerimize 400.000 $ özsermaye ekledik. İşte yararlandığımız bazı ek avantajlar:

Yatırım portföyümüzü oluşturduk

Ev hackleme, yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için gereken ön maliyeti en aza indirdi ve genel giderlerimizi düşürdü. İle özsermayeye dokunmak Mevcut evimizden tasarruflarımızı tüketmeden başka mülkler satın alabildik. Kira geliri, emekliliğimizi finanse etmek için kullanacağımız yatırım amaçlı gayrimenkullerimizin ipoteklerinin ödenmesine yardımcı oluyor.

Bize daha büyük bir özsermaye havuzu sağladı

Ek yatırım amaçlı gayrimenkullerin satın alınmasını finanse etmek için mülklerimizdeki özsermayemizi veya mülkiyet hissemizi kullanma seçeneğine sahibiz. biz kullandık konut sermayesi kredi limitleri Ve Nakit çıkışlı yeniden finansmanlar ek mülkleri karşılamak için finansman almak.

Vergi avantajları hoş bir sürpriz

Amortisman ve yatırım giderleri sayesinde tam zamanlı çalışmamız karşılığında ödediğimiz bordro vergilerini yasal olarak en aza indirmeyi başardık. Atiya F. Brown'a göre, CPA ile Bilgili Muhasebeciaslında kiracının kullandığı evin maliyetlerinin bir kısmını silmemize olanak tanıyan bir iş yaratıyoruz.

Deneyim kazanıyoruz

Her yeni mülk satın aldığımızda, yenileme projeleriyle uğraşmaktan gecekondu sakinlerini tahliye etmeye kadar yeni deneyimler kazanıyoruz. Düzelt ve çevir sırasında para kaybetmek gibi bazı zorlukların sonu iyi bitmiyor, ancak genel olarak başarısızlıklardan çok başarı elde ettik. Bir yatırımın potansiyel değerini daha iyi değerlendirebiliyoruz ve daha kazançlı gayrimenkul anlaşmalarının içerdiği risklerle yüzleşmeye daha istekliyiz.

YANGIN planımıza yaklaşıyoruz

Gayrimenkule yatırım yapmak üzerinde çalıştığımız yollardan biri ATEŞİMİZİ elde edin (mali bağımsızlık ve erken emeklilik) pasif gelirimizin aylık giderlerimizi aşmasını hedefliyoruz. En az yedi kiralık birimden oluşan çok üniteli bir mülk alırsak, bu hedefe ulaşmak için yeterli kar elde etmiş olacağız. mali bağımsızlık.

Çocuklarımız için zenginlik inşa ediyoruz

Çocuklarımıza gelir getirmeye devam eden varlıkları satın almak bir önceliktir. ipotek South Loop'taki ilk dairemizin borcu üç yıl içinde ödenecek ve ek kira geliri, borcumuzu dengelemek için kullanılabilir. çocuk koleji masrafları (bu yüzden çıkarmamıza gerek yok) öğrenci kredileri). Bu özellikler, nesiller boyu zenginlik yaratmamıza ve aktarmamıza yardımcı olacaktır.

Farklı ev hackleme stratejileri

İnsanlar ev hacklemeyi çeşitli nedenlerle keşfederler ve stratejileri büyük ölçüde değişebilir. En basit yaklaşım, ana ikametgahınızda yedek bir yatak odası kiralamaktır. Bir diğer yaygın uygulama ise çok birimli bir mülk satın almak, bir birimde yaşamak ve geri kalanını kiralamaktır. Ev almak isteyenler yararlanabilecek konut kredileri dört adede kadar bağlı ünitenin bulunduğu mülklerde.

Bizim durumumuzda, ev hacklemeyi uygun maliyetli hale getirmek için, ipoteğimizin belirli bir bölgedeki ortalama kiradan daha az olacağı mülkleri tercih ettik. Genellikle daha düşük bir satın alma fiyatı karşılığında biraz TLC'ye ihtiyaç duyan evleri satın alıyoruz.

Ev hackleme aynı zamanda birçok yaratıcı biçime bürünebilir. Bazı ev sahipleri arka bahçelerindeki karavanı ek kira gelirine dönüştürdü. Diğerleri ise tamamlanmamış bir bodrum katını bahçeli bir daireye dönüştürüyor. Gelir elde etmek için mülkünüzün garajından küçük bir ev veya başka bir ek konut bile oluşturabilirsiniz.

Ev hacklemenin potansiyel tuzakları

Herhangi bir ticari girişimin riskleri vardır ve ev hackleme de bir istisna değildir. Farklı ev korsanlarının notlarını karşılaştırdığımda, en yaygın tuzakların kiracıları incelemek ve kiracıların karşılaştığı farklı zorluklarla başa çıkmak olduğunu gördüm. Örneğin, kira ödemeyi bırakan ve bizi gelirlerimizden yararlanmaya zorlayan kiracılarımız oldu. acil durum fonu su üstünde kalmak.

Hem ev sahibi hem de ev sahibi olarak hareket etmek aynı zamanda ortak mülkiyet engelleriyle uğraşmak anlamına da gelir. Örneğin, yenileme çalışmaları yapmak sinir bozucu olabilir. Bir keresinde, üç günlük bir parke zemin yenileme projesi bir aya dönüştü ve tozdan kaçınmak için geçici olarak taşınmamıza neden oldu.

Ancak bazı tuzaklara rağmen pişmanlık duymuyoruz. Konuştuğum diğer ev korsanları da öyle. Birçoğu tek bir mülkle başladı ve yıllar içinde tıpkı bizim gibi ev hackleme stratejileri uygulamaya devam etti.

House sizin için hackleniyor mu?

Yaşam masraflarınızı azaltmanın ve paranızı serbest bırakmanın yollarını arıyorsanız tasarruflarınızı oluşturun veya borcunu ödemeken büyük varlığınız olan evinizden başlamayı deneyin.

Ev hacklemenin hantal olması gerekmez. Yaşam tarzınızla çalışabileceği çeşitli yolları hayal edin. Mantıklı olduğu kadar hızlı veya yavaş hareket edebilirsiniz. Kesin olarak doğru bir yol yok.

Ev hacklemenin mümkün olup olmadığına karar verirken, iki kez ev hackleme yolculuğundan edindiği bilgileri Instagram'da paylaşan Dan McDonald gibi bu yola girme cesaretini gösteren diğerlerinden bilgi edinin. @HouseHackandHustle.

Güvende olmak için, ilerlemeden önce hangi vergi sonuçlarıyla karşılaşabileceğinizi öğrenmek için bir vergi uzmanına danışın. Ancak risk tolerans seviyenize kadar yaratıcı olun ve birincil ikametgahınızın en fazla geliri nasıl getireceğini öğrenin.